Am 10.09.2020 hat statista neue Zahlen zu den Kosten eines Eigenheims veröffentlicht.

In der dort gezeigten Grafik sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in großen deutschen Städten zu sehen.

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Wer sich heute ein Eigenheim kauft, der muss tief in die Tasche greifen – trotz oder vor allem wegen niedriger Zinsen.

Bei der Entscheidung Kaufen oder Mieten geht es in diesem Fall weniger darum, sich eine vermeintlich sichere Altersvorsorge aufzubauen. Viel mehr geht es um den „Klotz“, welchen man sich über viele Jahrzehnte an´s Bein bindet. Häufig werden aufgrund der enorm hohen Finanzierungssummen die monatlichen Rückzahlungsraten bis an das finanziell gerade noch stemmbare Limit ausgeschöpft. Themen wie Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, Krankheit, Scheidung, Berufsunfähigkeit oder sonstige finanzielle Einbußen werden da nur viel zu oft verdrängt.

Beispiel Eigenheim (Bestandsimmobilie) in Nürnberg
Kaufpreis 650.000 Euro
Nebenkosten ca. 60.000 Euro
Gesamtkosten 710.000 Euro
Eigenkapital 210.000 Euro (rund 30 %)
Finanzierung 500.000 Euro zu 1,2 % über 30 Jahre fix
Ergebnis:
monatliche Annuität 1.655 Euro *
Zinskosten 95.636 Euro
Gesamtkosten 805.636 Euro
(Finanzierungskosten 595.636 Euro + Eigenkapital 210.000 Euro)
* Rücklagen für Renovierungen und Nebenkosten sind hier noch nicht mit eingerechnet.
Annuität
Zwischenfazit
Niedrige Zinsen sind für Finanzierer schön und gut – dennoch sind es letztendlich die Zahlen in EURO, die den Ausschlag geben.
Ist Kaufen langfristig wirklich günstiger als Mieten?
Also grobe Faustregel lässt sich im Eigenheim sagen, dass man Rücklagen für die Instandhaltung von ca. 1,50 Euro pro qm Wohnfläche bilden sollte. Im o. g. Beispiel nehmen wir eine Wohnfläche von 140 qm Wohnfläche an.
Also wären dies monatlich 210 Euro Rücklagen.
Gesamter monatlicher Aufwand wären somit 1.865 Euro.
Diese Summe ist dann mit der KALT-Monatsmiete zu vergleichen, da Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung usw. in beiden Fällen in gleicher Höhe anfallen.
Vergleich „Äpfel mit Äpfel“
Die Rechnung zugunsten eines Mieters geht aber langfristig nur auf, wenn die Differenz aus Miete und Kauf sowie das eingebrachte Eigenkapital langfristig am Kapitalmarkt investiert wird und das Kapital somit eine vernünftige Rendite erwirtschaftet.
Nach den Zahlen von „immowelt.de“ beläuft sich der Mietspiegel in Nürnberg für Mieter bei Wohnflächen > 120 qm auf 10 € je qm.
Somit wäre eine vergleichbare Kaltmiete für selbiges Objekt auf 1.400 Euro anzusetzen.
Die Differenz aus den monatlichen Kauf-Kosten und monatlicher Kaltmiete beläuft sich somit auf 465 Euro.
Alternativszenario für Mieter
Mietet der Mieter für 1.400 Euro monatlich sein Häuschen und investiert er das vorhandene Eigenkapital i.H.v. 210.000 Euro sowie die monatliche Ersparnis i.H.v. 465 Euro langfristig im Kapitalmarkt mit einer durchschnittlichen Rendite von 4 % p.a. nach Kosten, somit hat er nach 30 Jahren die stolze Summe von einer Million Euro angespart. Selbst beigetragen hat er dazu lediglich 377.400 Euro.
Mieterhöhungen
Rechnet man eine Mieterhöhung von durchschnittlich 1 % p.a. mit ein, so ist die anfängliche Monats-Kaltmiete bei 1.400 Euro. Nach 10 Jahren bei 1.531 Euro. Nach 20 Jahren bei 1.691 Euro. Nach 30 Jahren wäre die Kaltmiete dann bei 1.868 Euro.
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Kapitalentnahme
Mit diesem Vermögen im Depot ist der Mieter nach 30 Jahren dann in der Lage sich eine monatliche Rente in Höhe von rund 6.000 Euro (vor Steuern) über einen Zeitraum von 20 Jahren bei einer durchschnittlich gleichbleibenden Rendite von 4 % p.a. auszahlen zu lassen.
Abzüglich der dann einzukalkulierenden Miete von knapp 1.900 Euro, bleiben als Zusatzrente noch immer gute 4.000 Euro übrig.
Eigenheimbesitzer argumentieren mit dem Werterhalt bzw. der Wertsteigerung des Eigenheims im Alter. Und dieses Argument ist durchaus schlüssig und korrekt. Lediglich hat man von einer Wertsteigerung erst dann etwas, wenn man diese realisiert. Das bedeutet, man müsste das Haus verkaufen. Und zu diesem Schritt lassen sich wohl die wenigsten Eigenheimbesitzer bewegen.
Entnahme
Finales Fazit
Das Thema Eigenheim ist ein sehr emotionales Thema und wird vor allem bei den „Betongold-Fans“ immer wieder als alternativlos angesehen.
Wir sind per se auch nicht gegen das Eigenheim. Es gibt durchaus gute Gründe, bei denen die eigenen 4 Wände ein sinnvolles Investment ist. Diese im Laufe des Lebens größte finanzielle Entscheidung sollte jedoch wohl überlegt und rational mit kühlem Kopf durchgerechnet werden.
Wir sind hierbei gerne behilflich – buchen Sie Ihren Termin dazu gerne online mit Klick auf den unteren Button „Infocall„.
Buchempfehlung
Eine lesenswerte Empfehlung ist hier auch das Buch „Kaufen oder Mieten“ von Gerd Kommer.
Zum „statista“ Beitrag
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